An toàn cháy nổ cho chung cư mini và nhà cho thuê: quy định và việc cần làm

Vụ cháy chung cư mini ở phố Khương Hạ, Hà Nội tháng 9/2023 làm 56 người tử vong. Từ đó, chung cư mini và nhà nhiều căn hộ cho thuê trở thành đối tượng kiểm tra phòng cháy chữa cháy thường xuyên, và khung pháp luật cũng thay đổi nhiều.

Khung pháp lý hiện hành

Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024), khoản 3 Điều 57. Cá nhân xây nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê phải đáp ứng:

• Yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
• Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy theo pháp luật về PCCC đối với loại nhà này.
• Điều kiện về đường giao thông để phương tiện chữa cháy tiếp cận, do UBND cấp tỉnh quy định.

Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 và Nghị định 105/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 1/7/2025). Điểm đáng chú ý với chủ nhà:

• Nhà ở tại thành phố trực thuộc trung ương phải trang bị thiết bị truyền tin báo cháy, kết nối với cơ sở dữ liệu về phòng cháy chữa cháy.
• UBND thành phố phải hoàn thành việc trang bị và kết nối cho toàn bộ nhà ở trên địa bàn chậm nhất ngày 1/7/2027.
• Chủ hộ có trách nhiệm duy trì hoạt động của thiết bị và tự chi trả chi phí duy trì.

Điều kiện cụ thể cho từng công trình (lối thoát nạn, ngăn cháy, hệ thống báo cháy, chữa cháy) phụ thuộc chiều cao, khối tích và công năng. Cách chắc chắn nhất là làm việc với cơ quan PCCC địa phương.

Rủi ro đặc thù của nhà cho thuê

Ba điểm làm nhà cho thuê rủi ro hơn nhà ở gia đình:

• Không ai thấy sự cố đầu tiên. Người thuê đi làm cả ngày, căn hộ trống. Ấm đun, bàn là, bộ sạc để quên vẫn cắm điện.
• Điện dùng vượt thiết kế. Mỗi căn hộ một điều hòa, một bình nóng lạnh, có khi thêm sạc xe điện, trên đường dây ban đầu tính cho một hộ.
• Người ở thay đổi liên tục. Khách mới không biết lối thoát nạn, không biết bình chữa cháy ở đâu.

Việc nên làm ngay

1. Mời cơ quan PCCC kiểm tra và làm theo hướng dẫn, nhất là với nhà xây trước khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực.
2. Giữ thông thoáng lối thoát nạn. Không khóa trái cửa thoát hiểm, không để xe và đồ đạc chắn cầu thang.
3. Tách và kiểm tra tải điện. Mỗi căn hộ có aptomat riêng, kiểm tra dây và tủ điện định kỳ.
4. Cắt điện ổ cắm, thiết bị nhiệt khi căn hộ trống, ở mức không ảnh hưởng tủ lạnh và thiết bị cần chạy liên tục.
5. Hướng dẫn người thuê về lối thoát nạn, vị trí bình chữa cháy, số điện thoại khẩn cấp, ngay khi nhận phòng.
6. Mua bảo hiểm cháy nổ cho tòa nhà và tài sản.

Vai trò của cảnh báo từ xa

Hệ thống vận hành từ xa không thay thế hệ thống báo cháy theo quy chuẩn hay thiết bị truyền tin báo cháy theo Nghị định 105/2025. Nó là lớp bổ sung, giúp người quản lý biết sớm khi không có mặt tại chỗ.

Với StayOps:

• Khi căn hộ có lắp cảm biến khói, nhiệt, rò nước, cảnh báo được gửi ngay tới điện thoại của quản lý và kỹ thuật phụ trách khu vực.
• Căn hộ trống thì tự cắt tải theo kịch bản chủ nhà đặt: điều hòa, bình nóng lạnh, ổ cắm không cần thiết.
• Biết căn hộ đang có người hay không. Khi có sự cố, người quản lý biết cần liên hệ ai và căn hộ nào đang có người.
• Kịch bản trong căn hộ chạy trên Edge Host, vẫn hoạt động khi mất internet.

Đọc thêm: Tiết kiệm điện cho căn hộ cho thuê: bắt đầu từ điều hòa.