Cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày có được không? Quy định đến cuối 2026

Cho thuê căn hộ chung cư theo ngày, theo mô hình Airbnb, là câu hỏi pháp lý gây tranh cãi nhất của ngành lưu trú hai năm qua. Câu trả lời ngắn: không có lệnh cấm chung trên cả nước, nhưng điều kiện được phép do từng địa phương và từng tòa nhà quyết định.

Vì sao có tranh cãi

Luật Nhà ở 2023 cấm sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích để ở, nhưng không định nghĩa thế nào là cho thuê ngắn ngày. Một số địa phương và tòa nhà coi cho thuê theo ngày là kinh doanh lưu trú, tức sai mục đích. Một số khác coi đó vẫn là cho thuê nhà ở.

Tháng 5/2025, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) nhận định việc cấm thiếu căn cứ pháp lý rõ ràng. Lý do: luật không quy định thời hạn thuê ngắn, cũng không cấm cho thuê ngắn hạn, mà chủ sở hữu có quyền khai thác tài sản của mình. Cơ quan này đề xuất quản lý bằng điều kiện thay vì cấm.

TP.HCM: từ cấm sang cho phép có điều kiện

• Tháng 2/2025: Quyết định 26/2025/QĐ-UBND không cho phép dùng căn hộ để lưu trú ngắn hạn theo ngày, theo giờ, trừ công trình hỗn hợp có chức năng lưu trú.
• Tháng 7 và 8/2025: Sở Xây dựng đề xuất thí điểm 12 tháng. Thành phố chỉ đạo xây dựng điều kiện và lập danh mục chung cư đủ điều kiện.
• Từ 25/4/2026: Quyết định 19/2026/QĐ-UBND thay thế cách tiếp cận cũ. Căn hộ được khai thác phù hợp với loại hình và công năng đã được phê duyệt, và căn hộ du lịch ngắn ngày được phép hoạt động.

Điều kiện theo Quyết định 19/2026:

• Chủ căn hộ đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch và tuân thủ pháp luật về du lịch.
• Thông báo lưu trú hoặc đăng ký tạm trú cho khách qua VNeID, Cổng dịch vụ công.
• Thực hiện nghĩa vụ thuế, bảo đảm an ninh trật tự, yêu cầu khách tuân thủ nội quy chung cư.
• Ban quản trị có trách nhiệm báo cáo cơ quan chức năng khi phát hiện vi phạm về cư trú, an ninh trật tự hoặc phòng cháy chữa cháy.

Hà Nội và các địa phương khác

Tính đến cuối tháng 10/2026, chúng tôi chưa thấy Hà Nội ban hành văn bản riêng về lưu trú ngắn ngày trong chung cư như TP.HCM. Thực tế nhiều tòa nhà ở Hà Nội tự đưa quy định hạn chế vào nội quy hoặc quyết định của hội nghị nhà chung cư. Vì vậy với từng tòa nhà, nội quy và ban quản trị là nơi trả lời chính xác nhất.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi

Ngày 22/10/2026, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được thảo luận tại Quốc hội. Theo Báo Đại biểu Nhân dân, đã có đại biểu đề xuất không cấm mà quản lý chặt, với các điều kiện:

• Có sự đồng ý của hội nghị nhà chung cư, hoặc được ghi trong quy chế của tòa nhà.
• Chủ căn hộ đăng ký kinh doanh.
• Khai báo lưu trú tự động qua VNeID, kết nối với công an phường.
• Mua bảo hiểm cháy nổ bổ sung.

Đây mới là ý kiến thảo luận trên dự thảo, chưa phải quy định. Nhưng hướng đi khá rõ: cho thuê ngắn ngày sẽ được chấp nhận nếu chủ căn hộ chứng minh được mình quản lý được khách và an toàn.

Chủ căn hộ nên chuẩn bị gì ngay bây giờ

Dù địa phương bạn quy định thế nào, mấy việc dưới đây đều cần, và đều là thứ cơ quan quản lý lẫn ban quản trị sẽ hỏi:

1. Đọc nội quy tòa nhà và hỏi ban quản trị trước khi nhận khách ngắn ngày.
2. Đăng ký hoạt động lưu trú hoặc đăng ký kinh doanh theo hướng dẫn của địa phương.
3. Thông báo lưu trú cho từng khách, đúng hạn. Xem chi tiết tại Thông báo lưu trú cho homestay, căn hộ cho thuê.
4. Kiểm soát được ai ra vào căn hộ, lúc nào. Đây là điều cư dân lo ngại nhất, và là bằng chứng tốt nhất khi có khiếu nại.
5. Bảo hiểm cháy nổ và thiết bị an toàn cho căn hộ.

StayOps hỗ trợ đến đâu

StayOps không xin phép hay đăng ký thay chủ căn hộ. Phần StayOps làm được là cho thấy căn hộ đang được quản lý chặt:

• Mã cửa chỉ có hiệu lực trong đúng thời gian của lượt ở, hết giờ trả phòng là hết hiệu lực.
• Nhật ký mở cửa của từng lượt ở, đối chiếu được với danh sách khách đã thông báo lưu trú.
• Cảnh báo khi cửa mở hoặc có người trong căn hộ ngoài lịch, cảnh báo ở quá giờ.
• Cảnh báo khói, nhiệt, rò nước tức thời khi căn hộ có lắp cảm biến tương ứng.

Với ban quản trị và cư dân, một căn hộ ngắn ngày có nhật ký ra vào và cảnh báo rõ ràng dễ được chấp nhận hơn nhiều so với một căn hộ giao chìa qua người quen.